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A demanda teve origem em ação renovatória de locação comercial, na qual a empresa locatária propôs a redução de 30% no valor do aluguel - de R$ 17 mil para cerca de R$ 12 mil -, alegando o aumento da concorrência, a queda da lucratividade e o elevado custo de manutenção do ponto.0
A locadora não se opôs à renovação do contrato, mas requereu o aumento do aluguel. O valor foi fixado pelo juiz em R$ 31 mil por mês, com base no laudo pericial. Encerrado o processo, a locadora deu início ao cumprimento de sentença contra a locatária e suas fiadoras para receber as diferenças de aluguel e os honorários advocatícios.
Limite de fiança
O TJ/SP considerou que a declaração das fiadoras concordando com a renovação do contrato, juntada à ação renovatória, foi suficiente para permitir sua posterior inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado da fase de conhecimento.
Ao STJ, as fiadoras alegaram que a declaração dada na renovatória gera uma obrigação de fiança limitada ao valor sugerido na petição inicial, de modo que não poderiam ser responsabilizadas pelo aluguel muito mais alto fixado judicialmente.
Início da renovatória
A relatoria do recurso, ministra Nancy Andrighi, lembrou que o artigo 513, parágrafo 5º, do CPC/15 impossibilita a inclusão do fiador na fase de cumprimento de sentença quando ele não tiver participado da fase de conhecimento.
"Nos termos do disposto na legislação processual civil, não é possível a modificação do polo passivo com a inclusão, na fase de cumprimento de sentença, daquele que esteve ausente à ação de conhecimento, sem que ocorra a violação dos princípios da ampla defesa e do contraditório", complementou a magistrada ao também citar a súmula 268 do STJ.
Porém, a relatora destacou que o caso analisado é peculiar por se tratar de ação renovatória de locação comercial. Nessa situação, apontou, a Lei do Inquilinato estabelece documentos específicos que devem instruir o processo, entre eles a indicação do fiador - ou de quem o substituir na renovação - de que aceita os encargos da fiança.
"Tal especificidade é determinante para a solução da controvérsia em questão, pois tal declaração atesta a anuência dos fiadores com a renovação do contrato, de forma que se deve admitir que sejam incluídos no cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado do processo na fase de conhecimento."
Obrigação fixada em sentença
Quanto ao fato de ter sido estabelecido valor locatício superior ao pleiteado na ação renovatória, Nancy Andrighi observou que a manifestação do fiador que acompanha a petição inicial busca garantir, na verdade, a obrigação que surgirá após o julgamento da demanda.
Ao negar provimento ao recurso, a relatora, citando precedente da 6ª turma do STJ, salientou que "o encargo que o fiador assume não é o valor objeto da pretensão inicial, mas sim o novo aluguel que será arbitrado judicialmente".
Processo: REsp 1.911.617
Leia o acórdão.
Por: Redação do Migalhas
Atualizado em: 12/11/2021 16:28
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Aluguéis e locações
A prescrição da pretensão dos aluguéis e o fiador nos contratos de locação
Ezequiel Frandoloso
A prescrição da pretensão dos aluguéis e o fiador nos contratos de locação.
quarta-feira, 26 de dezembro de 2012
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A pretensão relativa a dívidas decorrentes da locação prescreve em 3 (três) anos, conforme dispõe o artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil1. Não exercido o direito dentro do referido prazo, opera-se o instituto da prescrição, fulminando, dessa forma, a pretensão do interessado.
Com o objetivo de retomada imediata da posse, algumas empresas costumam requerer em Juízo apenas o despejo do imóvel, deixando de levar em consideração a existência de um crédito, bem como o fato de que o contrato de locação não residencial, habitualmente, é garantido por fiador, o qual é devedor solidário e pode ser acionado para fins de garantir o direito à pretensão das verbas locatícias2.
O equívoco só é percebido quando, após o trâmite da ação exclusivamente de despejo e respectiva retomada da posse, as empresas apuram o crédito e buscam executá-lo contra o locatário e o fiador. Neste momento é que vem a surpresa, pois constatam que o crédito, ou boa parte dele, está fulminado pelo instituto da prescrição.
A interrupção da prescrição, frise-se, só ocorre uma vez e nas hipóteses elencadas no artigo 202 do CC3, o que significa que, se não for deduzida a pretensão em Juízo (cobrança do crédito), dentro do prazo de 3 (três) anos, para que se interrompa a prescrição com o despacho do Magistrado ordenando a citação, a empresa não terá mais o direito pretendido.
Percebe-se que a pretensão de cobrança deve ser deduzida em Juízo antes dos 3 (três) anos para não ser afetada pela prescrição. Se a empresa tiver crédito, a ação de despejo deve ser cumulada com cobrança de aluguéis para que se interrompa a prescrição no que se refere aos aluguéis em aberto. A empresa também pode ingressar com despejo sem cobrança e, simultaneamente, ajuizar ação de execução de título extrajudicial, se possuir título executivo líquido, certo e exigível (contrato de locação)4.
Nesse último caso, a parte terá que ajuizar duas execuções, uma quando ingressar com ação de despejo e outra ao final do trâmite da ação de despejo, pois terá direito aos aluguéis em aberto até a data da imissão na posse, ainda que o imóvel tenha sido anteriormente abandonado, conforme pontua Silvio de Salvo Venosa5. Tal medida não é recomendada, pois a empresa, além de usar do Judiciário para resolver uma questão com três ações, terá gastos altíssimos com o pagamento de custas judiciais6.
Portanto, a simples ação de despejo, sem cobrança, não interrompe a prescrição dos aluguéis, uma vez que o devedor precisa ser constituído em mora no que se refere a tais verbas pretendidas.
Isso também vale para o fiador, que é devedor solidário e sempre lembrando que ele pode ser considerado parte ilegítima se for acionado em ação de despejo sem cobrança. De outro lado, se o fiador for apenas cientificado da ação de despejo com cobrança, a prescrição com relação a ele não se interrompe, sendo necessário que o fiador seja citado - e não somente cientificado-, para responder à pretensão de cobrança, quando, aí sim, ocorrerá a interrupção da prescrição nos termos do artigo 202, inciso I, do CC.
__________
1 Art. 206. Prescreve: §3º Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.
2 Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
3 Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:
I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
II - por protesto, nas condições do inciso antecedente;
III - por protesto cambial;
IV - pela apresentação do Título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.
4 Art. 585 - São títulos executivos extrajudiciais:
V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
5 "Os aluguéis devidos pelo locatário são aqueles devidos e não pagos até a imissão do locador na posse do imóvel, ainda que este tenha sido anteriormente abandonado. O contrato de locação "somente é rescindido" com a efetiva entrega das chaves do imóvel ao locador, ou sua imissão na posse por ato judicial, sendo irrelevante para esse fim a simples desocupação do imóvel, fato que não exonera o locatário da responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais. Venosa, Silvio de Salvo. Direito Civil Brasileiro. 6ª Edição. Volume III. Editora Saraiva. São Paulo. 2010, p. 307."
6 Em São Paulo, por exemplo, recolhe-se 1% do valor dado à causa a título de custas iniciais na execução (valor da causa vai ser sempre o valor total do débito), ao passo que na ação de despejo, mesmo que for cumulada com cobrança, recolhe-se apenas 1% sobre o valor da causa, que é de 12 (doze) vezes a soma do locatício mensal, além, é claro, da necessidade de recolhimento das demais custas para cumprimento dos atos processuais (citação, custas de mandato, despejo etc.).
_________
* Ezequiel Frandoloso é advogado do escritório Trigueiro Fontes Advogados
___________
Atualizado em: 21/12/2012 14:37
Ezequiel Frandoloso
Advogado, Consultor e Estrategista.
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Ação renovatória de aluguel como estratégia empresarial
Paulo Márcio Reis Santos
Diversos empresários tiveram suas atividades suspensas, impossibilitando a obtenção de faturamento, com consequências nefastas em seus negócios.
terça-feira, 14 de abril de 2020
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Nos últimos dias, o tema mais abordado no mundo é a pandemia do Coronavírus. No aspecto econômico, os efeitos da doença alcançaram diversos setores, especialmente as relações locatícias, pois as atividades não essenciais foram proibidas atuarem em praticamente todo o país.
Diante desse cenário, diversos empresários tiveram suas atividades suspensas, impossibilitando a obtenção de faturamento, com consequências nefastas em seus negócios, especialmente para os que possuem o seu endereço comercial em imóvel alugado.
Os noticiários indicam que muitos inquilinos conseguiram, por negociação, a redução dos alugueis diretamente com os proprietários. Há, ainda, os que obtiveram liminares judiciais assegurando o pagamento de valor reduzido do aluguel. No aspecto consequencialista, para estes inquilinos, ainda que momentaneamente essas liminares sejam importantes, na verdade, elas poderão configurar um instrumento de retaliação por parte de locadores.
Não se ignora que o PL 1.179/2020, de autoria do Senador Antônio Anastasia, aprovado no Senado e enviado à Câmara dos Deputados, veda o deferimento de liminar em determinadas ações de despejo até o mês de outubro de 2020. Todavia, ainda há insegurança nos contratos de locação comercial com prazo de vigência prorrogados por tempo indeterminado.
É muito comum depararmos com contratos de locação comerciais duradouros vigorando por prazo indeterminado. Tais situações acontecem quando o contrato de locação tem o seu prazo de vigência concluído, mas as partes não renovaram por escrito o período da locação, apesar de a relação locatícia permanecer vigorando. Nesse caso, ocorre a denominada prorrogação do contrato por prazo indeterminado. O ponto consiste no fato de que, com base na lei de locações, é possível, o contrato por prazo indeterminado ser rescindido por escrito, pelo locador, desde que concedido ao locatário trinta dias para a desocupação. Trata-se do despejo por denúncia vazia.
Para evitar a possibilidade da ação de despejo por denúncia vazia, o locatário deve sempre buscar a renovação por escrito do contrato, fixando novo prazo do aluguel. Caso a negociação da renovação não tiver efeito, o inquilino, em determinadas circunstâncias, poder ajuizar a ação renovatória da locação antes de o contrato ser prorrogado por prazo indeterminado.
Ação renovatória da locação tem por finalidade assegurar o direito do inquilino empresário renovar contrato de locação do imóvel onde exerce a sua atividade comercial. Essa ação se estende às instituições sem fins lucrativos, desde que instituídas regularmente.
De acordo com a lei de locações, são requisitos essenciais para o ajuizamento da ação renovatória: a) ser proposta pelo empresário/locatário contra o proprietário/locador; b) ter por objeto a renovação do contrato de locação; c) ser ajuizada no período de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes da finalização do prazo do contrato em vigor; d) comprovação da existência de prévio contrato de locação comercial demonstrando a existência do aluguel ininterrupto por período não inferior a 5 anos. Obtida decisão judicial favorável ao locatário, o prazo será renovado pelo período previsto no contrato anteriormente existente.
Ao contrário dos inquilinos que estão com prazo contratual regularmente em vigor, os locatários cujos prazos foram prorrogados por prazo indeterminado, ainda que obtenham em juízo o direito ao pagamento flexibilizado do aluguel durante a pandemia do Coronavírus, estão sujeitos de sofrerem, como retaliação, a notificação da rescisão imotivada do contrato, ainda que seja após outubro de 2020.
O planejamento empresarial é muito importante para a regularidade e perenidade das atividades dos empresários, especialmente nos momentos de imprevisibilidade. A regularidade das locações, com a determinação objetiva do prazo do aluguel, evitando a insegurança decorrente de contrato prorrogados por prazo indeterminado, ainda que pela via da ação renovatória representa uma importante estratégia a ser adotada pelas empresas. Para tanto, é fundamental contar com uma assessoria jurídica especializada e de confiança.
_________
*Paulo Márcio Reis Santos é doutor e mestre em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais. Fundador da PMRS Advocacia e Consultoria. Professor no Mestrado e na Graduação da Universidade FUMEC, Escola Superior da Advocacia da OAB/MG e Supremo Concursos.
Atualizado em: 14/4/2020 10:40
Paulo Márcio Reis Santos
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Provisório
Aluguel provisório pode ser fixado entre fim do contrato de locação e extinção da ação de renovação
Decisão é da 3ª turma do STJ.
sexta-feira, 21 de outubro de 2016
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É cabível a fixação de aluguel provisório a ser pago no período entre o término do contrato de locação e o trânsito em julgado da decisão que extinguiu a ação renovatória do contrato. Assim entendeu a 3ª turma do STJ ao analisar recurso de uma concessionária de automóveis que ajuizou ação para renovar a locação do imóvel que ocupa desde 1998 no RJ, mas teve o processo extinto por ausência de requisitos para a renovação. Até a extinção da ação, a empresa deve pagar aluguel provisório fixado pelo TJ/RJ.
Preço justo
O TJ/RJ, ao manter decisão proferida pelo juízo de 1º grau, extinguiu o processo para a renovação do contrato e fixou um valor provisório para o aluguel. Inconformada, a concessionária de veículos recorreu ao STJ, alegando não ser possível admitir que uma decisão judicial determine, ao mesmo tempo, a extinção da ação renovatória, a rescisão do contrato e a fixação de um aluguel provisório.
Mas o relator no recurso no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, afirmou que o entendimento da Corte é no sentido de que é cabível a fixação de aluguel provisório para o período entre a data do término do contrato e o efetivo trânsito em julgado da decisão que extinguiu a renovatória.
Citando decisão anterior da 6ª turma, Bellizze lembrou que o parágrafo 4º do artigo 72 da lei do inquilinato "nada mais faz do que positivar o dever do pagamento do preço justo do uso do imóvel, eis que o aluguel provisório o será em face do aluguel a ser estabelecido por sentença, quer se julgue ou não procedente o pedido de renovação do contrato de locação comercial".
Requisitos
O ministro relator salientou que o TJ/RJ concluiu que não foram preenchidos todos os requisitos legais para a renovação do contrato, "além do que houve a necessidade de adequar o valor que já havia sido fixado a título de aluguel provisório" . Segundo ele, reverter essa conclusão demandaria reexame de provas, o que é vedado ao STJ em recurso especial, conforme a súmula 7.
Bellizze ratificou ainda a decisão do TJ/RJ ao considerar a perda do prazo legal para a concessionária apresentar novo fiador ou outra forma de garantia, uma vez que "não se trata de caso de fiador inexistente, mas sim de inidôneo", nos termos do artigo 327 do CPC, além do fato de que o tema não foi suscitado oportunamente pela parte, estando precluso.
Processo relacionado: AREsp 660.292
Veja o acórdão: https://www.migalhas.com.br/arquivos/2016/10/art20161021-05.pdf .
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