Aquisição de imóveis da União se torna mais simples e transparente com a aplicação da lei 14.011/20 - Ricardo Barretto de Andrade e Gabriel Silva Campos

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A Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) realizou no início do mês de agosto o primeiro leilão de imóveis com base na lei 14.011/20, que regulamenta a Proposta de Aquisição de Imóveis (PAI)1.

Essa inovação da legislação garante a qualquer pessoa física ou jurídica a possibilidade de apresentar proposta de aquisição de imóveis da União que não estejam sob regime enfitêutico ou em ocupação. E cabe exclusivamente à Administração, por meio da SPU, manifestar-se sobre a viabilidade da alienação do imóvel, avaliando a conveniência e a oportunidade.

Em caso de manifestação favorável da SPU, se o imóvel não possuir avaliação com validade vigente, cabe ao interessado providenciar a avaliação, que deve ser elaborada por profissional avaliador habilitado ou empresa especializada.

É importante destacar, contudo, que a mera apresentação de proposta e a homologação da avaliação do imóvel não constituem direito ao interessado, de modo que a Administração pode simplesmente desistir da alienação.

O interessado que apresentar a PAI, na realidade, possui apenas o direito de preferência durante o leilão do imóvel, com a possibilidade de cobrir a oferta do vencedor da licitação. Se o direito de preferência não for exercido, o vencedor da licitação deve ressarcir os gastos com a avaliação àquele que a tiver custeado.

A lei 14.011/20 também estabelece que, na hipótese de concorrência ou leilão deserto ou fracassado, é possível realizar uma segunda tentativa ou, em último caso, a venda direta do imóvel, em ambos os casos com a aplicação de desconto de 25% sobre o valor de avaliação.

O primeiro leilão dessa modalidade foi de um imóvel localizado em Araguari/MG, que foi arrematado ainda na primeira tentativa, após o participante que apresentou a PAI exercer o direito de preferência e cobrir a oferta vencedora.

A alienação do imóvel de Araguari proporcionou aos cofres da União a quantia de R$ 2,5 milhões, com ágio de 3,6% em relação ao valor de avaliação.

Além da venda individual de imóveis, a lei 14.011/20 também inova ao permitir a alienação de imóveis da União por lote, com maior valorização dos bens e maior liquidez para os imóveis cuja alienação isolada seja difícil ou não recomendada.

Ainda é possível que a União contrate empresas privadas para elaborar propostas de alienação para bens individuais ou lotes de ativos imobiliários da União, executar ações de cadastramento, de regularização, de avaliação e de alienação dos imóveis, além de executar atividades de alienação dos ativos indicados, com a realização de procedimento licitatório e representação da União na assinatura de instrumentos jurídicos.

Por fim, a lei permite que a União celebre contrato de gestão para ocupação de seus imóveis, que consiste na prestação de serviços de gerenciamento e manutenção de imóvel. Esse contrato, quando incluir investimentos iniciais relacionados à realização de obras e o fornecimento de bens, pode ter prazo de duração de até 20 (vinte) anos.

Para os próximos meses, a Secretaria prevê a licitação de outros 436 imóveis, cujos processos de PAI já foram aprovados.

No portal disponível exclusivamente para concorrências e leilões relativos a esses imóveis2, com poucos cliques é possível pesquisar imóveis, registrar ofertas, visualizar fotos dos imóveis, acessar os editais, analisar as descrições e características dos imóveis e visualizar o número de processo administrativo relativo a cada Proposta de Aquisição de Imóveis.

Os resultados até o momento obtidos demonstram que a regulamentação da PAI está sendo positiva por diversos aspectos.

Em primeiro lugar, a manifestação prévia de interesse na aquisição de imóveis facilita o trabalho da Administração, que não precisa se esforçar na venda de imóveis que não possuem a certeza de liquidez.

A novidade também proporciona uma real utilidade ao bem imóvel inutilizado pela União, proporcionando considerável arrecadação e desonerando a Administração quanto aos custos de avaliação e manutenção dos imóveis.

Essa simplificação no processo de alienação de imóveis da União, inclusive com a contratação de agentes privados especializados, ainda auxilia os cidadãos e as empresas na destinação social de imóveis até então inutilizados pela União, influenciando no desenvolvimento socioeconômico da região em que os imóveis estão localizados.