Compradoras que desistiram de imóvel receberão 50% dos valores pagos

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Compradoras que desistiram de imóvel receberão 50% dos valores pagos

O juiz de Direito José Pedro Rebello Giannini, da vara do JEC de Diadema/SP, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel celebrado entre adquirentes e a construtora e a incorporadora. O magistrado determinou, ainda, a restituição de 50% dos valores pagos pelas autoras, nos termos contratualmente estabelecidos, deduzidos os valores pagos a título de comissão de corretagem.

A sentença aplica a lei 13.786/18 (lei dos distratos) e estabelece que a restituição dos valores deve ocorrer apenas após a expedição do habite-se.

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A ação

Trata-se de compra e venda de unidade imóvel em empreendimento imobiliário que teria sido frustrada pela falta de informação dos prepostos das rés no momento da venda. Por isso, as autoras pediam a restituição integral dos valores despendidos.

Ao examinar os autos, o juiz pontuou que a relação entre as partes deve observar os ditames da lei 13.786/18, que alterou a lei 4.591/64, eis que o contrato foi celebrado após o início de vigência da referida lei (28/12/18).

Segundo o magistrado, os argumentos de venda, embora possam fazer parte de um contrato ao informarem condições de pagamento, preços, especificações sobre o produto ou serviço, em geral não afastam as disposições contratuais que instrumentalizam a compra e venda.

"Noutras palavras, o instrumento escrito de compra e venda tem força inegável como compromisso e suas cláusulas detalham as condições e termos para cumprimento do negócio jurídico avençado."

Conforme acrescentou o juiz, em uma compra e venda de imóvel que dependa de financiamento, não há que se falar em garantia, pela construtora ou incorporadora, de que o comprador conseguirá financiar a compra porque, como é evidente, a incorporadora não é responsável pela concessão de mútuo aos compradores potenciais.

"Não bastassem estes dispositivos legais a todos impostos no sentido de que cabe às próprias autoras solver a obrigação contraída, obtendo ou não financiamento, obrigação que também é exclusivamente delas, não das rés, uma vez que o contrato assinado entre as partes informou de forma clara neste sentido."

No caso em tela, como a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação, o juiz considerou que o percentual de retenção máximo é de 50% dos valores pagos pelas adquirentes.

"Assim, com fundamento na cláusula 7.1 e incisos (fl. 145), cabe a pena convencional de 50% da quantia paga em razão da rescisão do contrato, ficando as rés condenadas à restituição de metade dos valores despendidos pelas compradoras, ora autoras."

No tocante à comissão de corretagem, o referido valor deve ser excluído da devolução, já que é devido pelas autoras.

O escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados atua na causa.

Processo: 0001430-57.2021.8.26.0161

Veja a decisão.

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Por: Redação do Migalhas

Atualizado em: 4/8/2021 09:07

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Nova lei do distrato imobiliário: incorporadoras x adquirentes

Raphael Tanus Madeira

A principal característica da lei do distrato é estipular a porcentagem do valor que poderá ser retido (cláusula penal) pela incorporadora nos casos de desistência do comprador, assim como forma de pagamento, prazo para entrega, valor da comissão de corretagem, dentre outras coisas.

terça-feira, 21 de maio de 2019

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A nova lei do distrato imobiliário (lei 13.786/18), publicada no dia 28 de dezembro de 2018 no DOU (Diário Oficial da União), foi sancionada para regulamentar os contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. De maneira geral, estabelece parâmetros para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese de inadimplemento por parte do comprador.

Antes desta nova lei entrar em vigor, o litígio entre o consumidor e a incorporadora era resolvido pelo judiciário. O percentual retido pela incorporadora em caso de desistência do comprador variava entre 10 e 25%. Agora, as coisas ficaram mais claras, já que regras e obrigações entre ambos foram estabelecidas, trazendo maior segurança jurídica em operações comerciais entre as partes.

A principal característica da lei do distrato é estipular a porcentagem do valor que poderá ser retido (cláusula penal) pela incorporadora nos casos de desistência do comprador, assim como forma de pagamento, prazo para entrega, valor da comissão de corretagem, dentre outras coisas.

Deste modo, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação (separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica), poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. Neste caso, o prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. Já para empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de até 25% do valor pago, com devolução do dinheiro após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Nos dois casos, a incorporadora poderá descontar, ainda, valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o adquirente teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do "habite-se".

Caso o comprador desistente apresente um interessado no imóvel, não haverá retenção prevista na cláusula penal (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo adquirente tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.

Em caso de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação sem a incidência de multa. Após este prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, com devolução integral de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Se o comprador não quiser romper o contrato, a incorporadora terá que pagar, depois de transcorrido o prazo de prorrogação de entrega da unidade, indenização de 1% sobre o valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária.

Como consequência desta nova legislação, a expectativa é de diminuição das demandas judiciais, já que foram estabelecidos parâmetros em relação ao contrato de compra e venda entre incorporadora e adquirente.

Via de regra, essa nova lei deve gerar uma maior segurança jurídica para ambas as partes. No caso da incorporadora, esta poderá lançar o empreendimento já considerando todos os valores que a lei permite descontar do consumidor em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do mesmo. O que, consequentemente, deve contribuir com a diminuição dos custos operacionais com reflexo no preço final das unidades. Por outro lado, o adquirente, pelo fato de saber o quanto pode perder em caso de desistência, vai pensar melhor na hora de adquirir um empreendimento imobiliário na planta.

___________

*Raphael Tanus Madeira é advogado, com especialização em direito imobiliário e do consumidor e pós-graduando em direito processual civil. Sócio do escritório Tanus Madeira Advogados associados.

Atualizado em: 20/5/2019 12:17

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Imobiliário

Compradores que desistiram de imóvel devem pagar comissão e multa

A decisão é da juíza de Direito Cintia Dossin Bigolin, da 11ª vara Cível de Porto Alegre/RS.

segunda-feira, 21 de junho de 2021

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Compradores que desistiram de imóvel após fechamento do negócio foram condenados ao pagamento dos encargos contratuais, entre os quais comissão de corretagem, multa e consectários. A decisão é da juíza de Direito Cintia Dossin Bigolin, da 11ª vara Cível de Porto Alegre/RS.

(Imagem: Freepik)

Trata-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em que a construtora (autora), ajuizou ação em face dos promitentes compradores, que desistiram do negócio após a assinatura do contrato.

Na análise do caso, a juíza considerou que ficou caracterizado o inadimplemento por culpa exclusiva dos réus, e que, nos termos da cláusula oitava, dá guarida ao pedido de rescisão contratual, atraindo a responsabilidade dos promitentes compradores pelas perdas e danos.

Segundo a magistrada, nada impede que, em caso de inadimplemento e rescisão contratual por culpa do promitente comprador, a autora busque a restituição do valor pago ao corretor para a perfectibilização do negócio, a título de perdas e danos, com fulcro no artigo 389 do Código Civil e nos termos do artigo 67-A, inciso I, da lei 4.591/67, conforme redação dada pela lei 13.786/18.

Assim, condenou os compradores ao pagamento de R$ 30.203,71, compreendendo a restituição do valor pago pela comissão de corretagem, multa contratual e encargos moratórios do contrato.

A banca Reis & Alberge Advogados patrocina a causa.

Processo: 5001762-40.2019.8.21.0001

Veja a sentença: https://www.migalhas.com.br/arquivos/2021/6/F08FF483E0862D_sentenca-compra-imovel.pdf