Como deveria ser a divisão das despesas condominiais?
Há quem entenda, baseado na lógica e na experiência pela utilização deste formato por diversos condomínios, ser justo que a cota condominial de cada fração ideal seja proporcional ao tamanho de sua área construída. Portanto, um apartamento maior pagaria uma taxa condominial maior, enquanto um menor teria o custo de sua taxa condominial reduzida.
Contudo, não foi este o entendimento fixado recentemente pelo Supremo Tribunal de Justiça. Em um caso recente, o STJ deu ganho de causa para um condomínio no Rio de Janeiro, o qual se encontrava em uma disputa judicial com um de seus condôminos, que discordava sobre a maneira de rateio das despesas do condomínio.
Na disputa em questão, o condômino alegava que, por se tratar de fração ideal menor, ou seja, uma área construída inferior à de outras frações do mesmo condomínio, o valor do rateio das despesas do edifício deveria ser mais barata para seu imóvel.
De acordo com o entendimento do STJ, a convenção condominial adotava a regra de coleta das contribuições utilizando-se como parâmetro a fração ideal. Todavia, o conceito de fração ideal não se confunde com o de metragem da unidade autônoma, até porque a cota é determinada por convenção, como sendo proporcional à fração ideal do terreno e partes comuns, nos termos dos artigos 12 da lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código Civil.
Este dispositivo do Código Civil estipula de maneira clara que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção.
A decisão retro mencionada afirma ainda que se mostra acertada a conclusão da sentença, quanto à improcedência do pedido de devolução dos valores supostamente cobrados a maior porque o critério adotado da fração ideal não estava atrelado à metragem de cada unidade autônoma.
Há outras decisões do STJ no mesmo sentido, afirmando que a observância do critério de rateio das despesas condominiais expresso na convenção condominial é obrigatória, em especial quando se trata do critério previsto em lei como regra geral.
Assim, famílias herdeiras de edifícios construídos há bastante tempo que porventura ainda não possuam uma regra clara sobre a forma de rateio de despesas entre as diversas unidades que compõem o edifício deverão providenciar uma convenção condominial, de forma a evitar futuros questionamentos, não só oriundos de seus inquilinos, como também entre os próprios integrantes da família.
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