Condôminos que estão com as contas atrasadas têm buscado quitar as dívidas antes que seja tarde demais: é que com o novo Código de Processo Civil (CPC), a inadimplência da taxa condominial, quando as cotas não são pagas por 60 dias ou mais da data de vencimento, pode levar à penhora do imóvel.
Um levantamento feito pela administradora de condomínios Lello, com base nos dados de 2 mil condomínios gerenciados na cidade de São Paulo e arredores, aponta que o número de acordos amigáveis aumentou 29% depois da entrada em vigor do novo CPC.
Os dados da pesquisa – que envolveu 200 mil apartamentos na capital paulista, no litoral e na grande São Paulo – também apontam ligeira queda na inadimplência. O índice, que era de 5,1% antes do novo código, foi de 4,81% em novembro de 2016.
Segundo o artigo 784 do novo código, que entrou em vigor em março de 2016, as taxas e despesas de condomínio são elencadas como título executivo extrajudicial. É o que diz o inciso X, ao estabelecer que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de um condomínio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, é título executivo extrajudicial.
Isso significa que um processo por cobrança de dívida de condomínio que, antes, poderia se prolongar por dois ou três anos, passa a ser mais ágil – podendo levar mais rapidamente a uma consequência grave, como a penhora ou leilão da casa ou apartamento onde a pessoa mora.
O advogado Leonardo Ranña, especialista em processo civil, explica que basta o condomínio entrar com uma ação para que comece com as vias executivas. ‘Agora, basta entrar com uma ação de execução direta e o condômino inadimplente recebe o mandado de citação com três dias para efetuar o pagamento”.
Com o CPC de 1973, as cobranças de encargos de condomínio deveriam ser feitas pelo rito sumário, mais célere, mas que na essência exigia algum tempo até que fossem iniciados os atos efetivos de cobrança da dívida. Ranña lembra que, agora, nem mesmo a proteção ao bem de família pode ser levantada no caso de cobrança de condomínio.
“O novo CPC tornou o processo de cobrança muito mais ágil, de modo que os condôminos inadimplentes se veem compelidos a pagar a dívida. Mas antes disso, a pessoa se adianta, busca o acordo”, afirma o advogado. “E isso é ótimo”, completa.
Quem avisa
O segredo dos administradores de condomínios e síndicos é alertar os moradores. Até março de 2016, o condomínio entrava na Justiça e começava uma ação de reconhecimento da dívida e eventuais recursos.
Dono de uma empresa de assessoria condominial, o administrador Aldo Júnior conta que a postura dos inadimplentes mudou. “A procura para formalizar acordos amigáveis tem partido dos condôminos. Cabe às administradoras e síndicos incentivarem essa aproximação para que, juntos, encontrem uma solução benéfica para todos”, explica. O valor da multa por atraso continua o mesmo, de 2%.
Na consultoria de Júnior, apenas 38% dos inadimplentes foram ajuizados após as mudanças no CPC – uma diminuição de 7,8% de ações judiciais.
“A tendência é que casos como se via antigamente, de moradores que ficavam por anos em dívida com o condomínio, prejudicando todo mundo, se tornem cada vez mais raros”, explica Ranña. Um cenário que, segundo lembra, contribui para diminuir a quantidade de processos na Justiça.
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