A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ampliou a interpretação da Súmula 308, que fala sobre a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro perante os compradores de um imóvel. Agora, a súmula pode ser aplicada a qualquer caso – inclusive aqueles em que a hipoteca foi firmada com empresa que não é instituição financeira.
A interpretação foi feita durante o julgamento do agravo interno no Recurso Especial 1432693/SP, na sessão da última terça-feira (27/9). O ministro relator do caso, Marco Aurélio Bellizze, considerou que a hipoteca não poderia prejudicar os compradores de um imóvel mesmo que a hipoteca firmada não envolva um agente financeiro.
O entendimento de Bellizze foi acompanhado por unanimidade pelos ministros que integram a turma. Firmaram, assim, que essa súmula se aplica a qualquer caso – inclusive aqueles em que a hipoteca foi firmada com empresa que não é instituição financeira.
O texto original da Súmula 308 diz o seguinte: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Quem paga
No caso analisado no recurso especial, o apartamento de um casal, já quitado, foi dado indevidamente em garantia hipotecária. O imóvel foi construído pela Encol, que faliu em meados dos anos 1990, e dado como garantia hipotecária a uma outra empresa, a incorporadora Progresso.
O casal comprou o apartamento da Encol em 1996, com a previsão do cancelamento da hipoteca e outorga da escritura definitiva no prazo de até 180 dias após a expedição do habite-se.
Mas isso nunca ocorreu: a dívida hipotecária pendente com a empresa Progresso impediu o registro do imóvel no nome do casal. Na Justiça, o casal buscou o reconhecimento da ilegalidade do ônus hipotecário e seu consequente cancelamento.
O caso chegou ao STJ depois que o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) entendeu que a hipoteca não poderia recair sobre o imóvel adquirido pelo casal. A Progresso apelou da sentença, cujo provimento foi negado e, depois, opôs embargos de declaração – também rejeitados.
O relator entendeu que se a Encol deu como garantia hipotecária de dívida – exclusivamente sua – uma unidade imobiliária adquirida e integralmente quitada , tal contrato de hipoteca não poderia ser transferido para o casal.
“Não é viável que os compradores tenham que responder com o imóvel que adquiriram por um negócio do qual não participaram”, afirmou.
A turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto do relator. Os ministros Moura Ribeiro, Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com Bellizze.
Ao desprover o agravo, os ministros mantiveram a decisão recorrida e confirmaram definitivamente o cancelamento da hipoteca instituída em favor da Progresso pela construtora Encol.
Ampliação
“A Progresso não pode hipotecar o imóvel de quem pagou para cobrar da Encol qualquer dívida”, explicou ao JOTA a advogada Selena Paschoalini, responsável pela defesa do casal dono do apartamento.
Ela comemorou a adesão dos ministros sobre a ampliação do uso da Súmula 308. “Acredito que foi uma atualização necessária, tendo em vista que havia uma lacuna para tratar desses casos”.
Para o advogado Olivar Vitale, especialista em direito imobiliário, a decisão do STJ é oportuna. “Entre a incorporadora e o adquirente das unidades, vale o direito daquele que comprou sem sequer saber de alguma pendência”.
Conselheiro Jurídico do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Vitale conta que hoje em dia a frequência de episódios como o que envolveu o casal é baixa. “Atualmente os procedimentos de concessão de crédito para as construtoras são completamente diferentes”.
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