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O novo Plano Diretor Estratégico do Município de São
Paulo (PDE), Lei nº 16.050/2014, que dispõe sobre a Política de Desenvolvimento
Urbano Municipal, revogou a Lei nº 13.430/2002 que versava sobre as diretrizes
do PDE anterior.
Dentre
os seus 393 artigos e anexos, o novo PDE determina e regulamenta os instrumentos
de política urbana e de gestão ambiental que serão utilizados pela
municipalidade em locais previamente estabelecidos, para que sejam efetivados os
princípios básicos da nova visão política a ser aplicada ao município de São
Paulo nos próximos 16 anos.
Serve
o presente artigo para destacar as formas de interferência da municipalidade na
propriedade privada dos contribuintes paulistanos, para cumprimento da chamada
função social da propriedade (art. 5º, XXIII; art. 182, §2º, Constituição
Federal de 1988).
Há
a possibilidade do município exigir o parcelamento do solo, edificação ou uso
compulsório de imóveis
Por
meio do PDE, dos artigos 89 a 110, o município de São Paulo poderá valer-se de
dois ou mais instrumentos indutores, exigindo dos proprietários de imóveis
urbanos a utilização adequada do potencial construtivo existente em suas
propriedades, os denominados: "Instrumentos Indutores da Função Social da
Propriedade". A prefeitura notificará os proprietários que não estiverem
aproveitando nos termos da lei o potencial construtivo de seus imóveis.
Persistindo a inércia do proprietário, recairá sob o imóvel penalidades, caso
este não venha a se adequar às exigências previstas no novo PDE.
As
implicações previstas são das mais variáveis e sucessivas. Há a possibilidade do
município exigir do proprietário a realização de parcelamento do solo,
edificação ou utilização compulsória de seu imóvel (não utilizado ou
abandonado).
Para
a aplicação de instrumentos indutores, há previsão no PDE definindo quais são as
áreas passíveis, classificando-as em imóveis não edificados, subutilizados, ou
não utilizados.
Nesses
casos, a municipalidade passará a aplicar alíquotas progressivas do Imposto
Predial e Territorial Urbano (IPTU). Tais alíquotas serão majoradas, iniciando
com acréscimo de 2%, dobrando anualmente, por um prazo de cinco anos
consecutivos, até atingir a alíquota máxima adicional de 15%. Decorrido o prazo
de cinco anos, o município poderá promover a desapropriação do imóvel, com o
pagamento por meio de títulos da dívida pública, a seu exclusivo critério, se
houver interesse e disponibilidade.
Há
atividades excepcionais que não necessitam de edificação para serem realizadas,
logo estão excluídas da categoria de imóveis não edificados ou subutilizados
(postos de gasolina, por exemplo). No entanto, uma novidade importante do PDE em
relação à lei anterior de 2002, são os imóveis que possuem como exploração a
atividade de estacionamentos, que agora serão tratados como exceção, passando a
se sujeitar às penalidades ora mencionadas.
A
municipalidade começará a notificar os imóveis que não estão cumprindo sua
"função social" e elaborará uma listagem de todos os imóveis descumpridores,
divulgando pelos meios de comunicação. A fiscalização e elaboração desta
listagem, bem como das notificações, serão realizadas através de levantamento da
própria Prefeitura (provavelmente por meio da base de dados cadastrais do IPTU)
e/ou de análises das indicações de imóveis e áreas inaproveitadas, por pessoas
físicas ou jurídicas. O PDE prevê que a municipalidade deverá promover no prazo
de até seis meses (da promulgação da lei) a primeira listagem dos imóveis que
"não cumprem a função social", procedendo às notificações nos 30 dias su
bsequentes.
Após
a primeira notificação, caso o proprietário tenha interesse em aproveitar sua
propriedade e para não incorrer nas penalidades, no caso de imóveis não
parcelados, não edificados ou subutilizados, terá o prazo máximo de um ano, a
partir do recebimento da notificação, para protocolar junto ao órgão competente
da Prefeitura um pedido de aprovação de projeto de construção. Se aprovado o
projeto, o proprietário terá o prazo de dois anos para sua execução. No caso de
grandes empreendimentos, o proprietário terá o prazo de até cinco anos para
conclusão, a partir do início das obras para comunicar a conclusão do projeto ou
da primeira etapa das obras. Note-se que, de forma proposital ou não, a
Prefeitura não previu prazo para aprovação do projeto, pois, em te se e se
instruído corretamente, dependeria somente dos próprios órgãos públicos para
emissão do alvará de construção.
Retomando
o caso extremo, em que a Prefeitura venha a desapropriar um imóvel por ter se
mantido inutilizado pelo proprietário, deverá indenizá-lo de acordo com o valor
venal de referência (utilizado também para fins de cálculo do imposto de
transmissão, ITBI ou ITCMD), que vem sendo atualizado e majorado periodicamente
pela municipalidade. Assim, tal indenização por meio de títulos da dívida
pública deverá basear-se em valor do imóvel muito próximo ao de mercado. Agora,
resta saber e aguardar para ver se a Prefeitura de São Paulo levará ao limite
seu poder discricionário, por conta da função social da propriedade, ou se
simplesmente este será mais um mecanismo de aumento da arrecadação fiscal. Estes
certamente serão alguns dos pontos do PDE mais debatidos e discutidos
judicialmente nos próximos anos.
Jornal Valor Econômico.
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