É muito comum nos contratos de locação a presença de uma cláusula estipulando que nenhuma benfeitoria realizada no imóvel pelo locador será indenizada, seja qual for sua natureza. Estipula-se ainda que qualquer modificação no imóvel, ainda que para valorizá-lo, dependerá de prévia autorização do locador-proprietário.
A imposição desta cláusula pelo locador tem como objetivos principais limitar o poder do locatário sobre o imóvel e afastar dois direitos que ele adquire ao promover melhorias no imóvel: a indenização pelo que gastou e o direito de retenção. Este último, um poder legal conferido ao locatário para se manter na posse do imóvel até que a indenização pela benfeitoria seja satisfeita.
Como o debate acerca das benfeitorias e do valor a ser indenizado pode demorar muito tempo, prefere o locador limar qualquer discussão inserindo uma cláusula que impede a realização das benfeitorias e afasta o dever de indenizar (cláusula de não-indenizar), caso sejam realizadas. Por óbvio, também terá um beneficio econômico com a valorização dos acréscimos e reparos feitos no seu imóvel.
Por representar, em muitos casos, uma injustiça, já que locador se beneficia das melhorias promovidas em seu imóvel, a legalidade dessa cláusula já foi inúmeras vezes debatida perante o judiciário, o que resultou no verbete sumular nº. 335 do Superior Tribunal de Justiça-STJ. A questão também mereceu uma seção exclusiva na Lei de Locações (Lei nº. 8.245/91), artigos 35 e 36 respectivamente.
A Súmula 335 considera válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, o que contraria o próprio texto legal, uma vez que o artigo 35 da Lei estabelece que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS PELO LOCADOR, bem como as úteis, DESDE QUE AUTORIZADAS, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção(grifo acrescentado).
Como se observa, a Súmula se sobrepõe à Lei, pois para as benfeitorias necessárias, que de acordo com o § 3º do art. 96 do Código Civil são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que o mesmo se deteriore, a cláusula que afasta a indenização e o direito de retenção não deve prevalecer.
Já em relação às benfeitorias úteis, a cláusula em comento encontraria óbices se existisse expressa autorização do locador para a realização das melhorias, pois, neste caso, a indenização e o direito de retenção eram assegurados ao locatário por força da Lei. Úteis são as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do bem (§ 2ºdo art. 96 do Código Civil).
O que tem prevalecido nos Tribunais é a posição do STJ, portanto o locatário deve estar atento à presença da cláusula de não-indenização no contrato. Se constar no contrato, deve solicitar ao locador os reparos necessários quando não for responsável direto pelo dano e negociar as melhorias antes de promovê-las, sob pena de ficar no prejuízo se promover por conta própria à revelia do locador.
A Súmula merece crítica, pois em muitas circunstâncias contempla o enriquecimento sem causa do locador, não sendo raro encontrar casos em que o locatário promoveu investimentos vultosos em benfeitorias úteis e necessárias, que valorizaram significativamente o imóvel, afetando inclusive o valor da locação, e deixa de ser indenizado com base no posicionamento do STJ. No nosso sentir, a solução dada pelo legislador no artigo 35 se revela mais equilibrada.
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