A CEF não responde por vício
na execução da obra cometido por construtora escolhida pelo mutuário
para erguer imóvel dele, nem por vício existente em imóvel pronto
voluntariamente adquirido pelo mutuário. A mera circunstância de o
contrato de financiamento ser celebrado durante a construção ou no mesmo
instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor não
implica a responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição
da obra. Isso porque não se cuida de cadeia de fornecedores a ensejar
solidariedade, uma vez que as obrigações de construir e de fornecer os
recursos para a obra são substancialmente distintas, guardam autonomia,
sendo sujeitas a disciplina legal e contratual própria. A
instituição financeira só tem responsabilidade pelo cumprimento das
obrigações que assume com o mutuário referentes ao cumprimento do
contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo nas épocas
e condições acordadas, tendo por contrapartida a cobrança dos encargos
também estipulados no contrato. Com efeito, figurando ela apenas como
financiadora, em sentido estrito, não tem responsabilidade sobre a
perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida pelo
mutuário, não responde pela exatidão dos cálculos e projetos nem, muito
menos, pela execução dos serviços desenvolvidos por profissionais não
contratados nem remunerados pelo agente financeiro. Ademais, a previsão
contratual e regulamentar de fiscalização da obra pela CEF é no sentido
de que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de
financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se
constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão
sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de
financiamento. Assim, em relação à construtora, a CEF tem o direito e
não o dever de fiscalizar. Dessa forma, figurando como mero agente
financeiro em sentido estrito, a CEF não possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventual defeito de construção da obra financiada. REsp 897.045-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 9/10/2012.
Com a estabilização da economia, o Brasil passou por um sensível aumento na concessão do crédito imobiliário.
O banco, ao financiar um imóvel, é parte legítima passiva para
figurar em demanda na qual se discutam vícios construtivos nesse imóvel?
O STJ fez uma distinção em relação às obrigações assumidas pelo banco.
Isto é, dependendo do tipo de operação imobiliária, pode atuar como:
(a) agente financeiro em sentido estrito, em que somente há o fornecimento dos recursos ou;
(b) como agente financeiro operador, em que se envolve na produção do empreendimento imobiliário.
A partir dessa distinção, o STJ assim entendeu, em julgado constante do informativo 506.
Cabe destacar que a decisão se refere à legitimidade e não à responsabilidade. Ademais, o tema não é discutido à luz da teoria da asserção.
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