O
instituto da alienação fiduciária surgiu, no Brasil, com a lei 4.728, de
14 de julho de 1965. Seu objetivo foi o de, por meio da criação de um
sistema de garantia mais moderno, fomentar a aquisição de bens móveis
por parte da população em geral.
Mais
de três décadas depois, em 1997, surgiu a lei 9.514, dispondo sobre o
Sistema de Financiamento Imobiliário, que inseriu no ordenamento
jurídico pátrio a alienação fiduciária também de bens imóveis.
De
acordo com o art. 1º dessa lei, "o Sistema de Financiamento Imobiliário -
SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral,
segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos
respectivos".
Assim,
o principal objetivo da lei 9.514/97 foi o de criar um ambiente mais
seguro para as instituições financeiras, por meio da criação de garantia
mais robusta, distinta da antiquada e desgastada hipoteca. O intuito
explícito foi o de estimular a concessão de crédito. E todos sabem,
quanto maior a segurança da instituição financeira, mais fácil e menos
burocrático se torna o empréstimo. E a um preço menor.
Questão
tormentosa desponta quando são inadimplidas as dívidas condominiais. A
responsabilidade por tais valores é do devedor fiduciante, adquirente da
unidade imobiliária. Porém, como na matrícula do imóvel o credor consta
como proprietário fiduciário, algumas decisões têm estendido a
responsabilidade também a ele. O raciocínio desenvolvido é o de que os
débitos condominiais são do proprietário e a natureza da obrigação
condominial é propter rem.
No
entanto, o art. 27, § 8º, da lei 9.514/97, acrescido pela lei 10.931, de
2 de agosto de 2004, prescreve o seguinte: "Responde o fiduciante pelo
pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer
outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja
posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo,
até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".
A lei
estabelece, portanto, que a responsabilidade pelo débito condominial é
do fiduciante, e não do fiduciário, até que o credor (fiduciário) seja
imitido na posse, fazendo uso de sua garantia. A contrário senso, após a
imissão, a responsabilidade passa a ser do fiduciário.
Evidentemente,
o condomínio não pode ficar sem receber. A alienação fiduciária não
pode representar um óbice para o credor de verba condominial. Porém, não
se podem carrear despesas dessa ordem ao credor fiduciário se ele
sequer fez uso da garantia, por exemplo, porque não houve o vencimento
de seu crédito.
O
proprietário fiduciário não é um proprietário convencional. Não tem as
mesmas prerrogativas nem o mesmo interesse do proprietário convencional.
A sua condição existe tão somente para efeito de garantia de um
crédito. E a importância disso extravasa, a toda evidência, o interesse
particular da instituição financeira.
A
segurança das instituições financeiras, entre outros fatores, representa
importante estímulo para a concessão de crédito, circulação de riqueza,
percepção de tributos pelo Estado, criação de empregos, crescimento do
país, etc. Além de diminuir o custo do empréstimo, beneficiando os
cidadãos e a sociedade.
O
credor fiduciário não deixa de ser prejudicado pelo inadimplemento do
devedor fiduciante pois, se precisar se valer da garantia, a receberá no
estado em que se encontra, inclusive quanto aos débitos condominiais,
já que tais obrigações são mesmo propter rem.
O que
não se pode implementar é a responsabilidade do credor fiduciário pelo
débito condominial antecipadamente, ou seja, antes de a instituição
financeira fazer uso de sua garantia, como vêm entendendo alguns,
ignorando os princípios e as razões de existência do instituto.
Os ônus somente podem ser imputados ao credor fiduciário se ele realmente se beneficiar dos bônus que a garantia representa.
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* Adriano Ferriani
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