A
prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na
manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa
no contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se exonerar da
obrigação por meio de notificação. Esse foi o entendimento adotado pela
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), para se adequar à
nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei 12.112/09
- que promoveu a alteração do artigo citado -, o STJ só admitia a
prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo
indeterminado quando expressamente prevista no contrato.
Salomão
lembrou que vários precedentes nesse sentido culminaram na edição da
súmula 214 do STJ, segundo a qual: "O fiador na locação não responde por
obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".
Mudança na jurisprudência
O
ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o
STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios,
contanto que expressamente prevista no contrato.
Entretanto,
com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato - para contratos
de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112 -, salvo
disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato
de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se
estende até a efetiva devolução do imóvel.
Ou seja,
"continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios
posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a
essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do
Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em que firmaram a avença", explicou Salomão.
Execução
O
tema foi discutido no julgamento de um recurso especial que teve origem
em ação de execução, ajuizada em 2008, contra uma mulher que havia
firmado contrato de fiança em 1993, com vigência de um ano. Há
informações no processo de que o contrato de aluguel teria sido
prorrogado e que o atraso nos aluguéis que deu causa à ação teve início
em 1996.
O juízo de primeiro grau extinguiu a
execução. Na apelação, o tribunal estadual entendeu que a mulher não
teria legitimidade na ação, visto que o contrato do qual participou como
fiadora tinha prazo determinado e que a extensão acordada somente entre
as partes não poderia lhe alcançar, pois não teria sido comunicada da
alteração.
Diante da ausência de uma das condições
para a ação, o tribunal extinguiu o processo, sem resolução do mérito.
No recurso especial, o locatário sustentou que o acórdão deveria ser
reformado, pois, segundo ele, havia cláusula no contrato que
responsabilizava a fiadora até a quitação de todos os débitos.
Nesse
caso específico, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso,
aplicou a antiga jurisprudência STJ porque o contrato de fiança é
anterior à vigência da Lei 12.112. Ele explicou que a prorrogação da
fiança só poderia ocorrer se houvesse expressa pactuação a respeito.
Ao
interpretar as cláusulas contratuais, o tribunal estadual concluiu que
não estava pactuada a manutenção da garantia em caso de prorrogação por
prazo indeterminado. Para alterar essa decisão é preciso reinterpretar o
contrato, o que é vedado ao STJ pela Súmula 5. Diante disso, a Quarta
Turma negou provimento ao recurso especial.
REsp 1326557
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