A hipoteca reversa não está prevista em nosso
ordenamento jurídico. Certamente após uma breve análise da garantia real
clássica (hipoteca) e desta, a reversa, o leitor estará apto a responder à
pergunta.
A hipoteca é direito real de garantia sobre a coisa
alheia, via de regra, imobiliário[1] conservando
o devedor a posse do bem, tendo o credor o direito de, após o vencimento da
dívida, penhorar o bem hipotecado e promover a sua venda judicial, preferindo a
outros credores, observada a ordem de registro no Cartório de Registro de
Imóveis. É direito acessório porque garante uma dívida (o principal) e
dependendo da causa de onde deriva, pode-se
classificar a hipoteca em convencional quando se origina do
contrato; legal quando emana da lei;
e, judicial, quando decorre da
sentença[2]. Já no
que se refere ao seu objeto, a hipoteca pode
ser comum ou ordinária, que recai sobre imóveis; ou especial, reservando-se esse nome para a
hipoteca naval, a aeronáutica e a de vias férreas.
André Cordelli Alves
define hipoteca reversa em uma modalidade de empréstimo, destinado à
população idosa, no qual o mutuário fornece como garantia imóvel do qual seja
proprietário[3].
É indispensável registrar a crescente expectativa
de vida do brasileiro, a repulsa dos profissionais experientes pelo mercado,
que para ele são “velhos” ao se atingir os quarenta anos de idade e a
precariedade do sistema previdenciário, cabendo ao legislador definir a
expressão “população idosa”, valendo-se o direito alienígena de diferentes
idades para tal fim.
Marcelo Abi-Ramia Caetano e Daniel da Mata defendem
que tal instituto permite
a pessoas em idade avançada converter seu ativo imobiliário em um fluxo mensal
de renda, sem a necessidade de vender o imóvel, realizar desembolsos
financeiros ou de perder a titularidade do ativo[4].
Nota-se que o seu objetivo é gerar renda à
população idosa sem a necessidade do desfazimento do bem. Marcelo e Daniel
pontuam que o garantidor pode receber os recursos de tal empréstimo de quatro
maneiras: montante único, pagamentos
mensais regulares, linha de crédito para o proprietário do imóvel ou uma
combinação das modalidades anteriores[5].
O diferencial mais importante entre a hipoteca
clássica e a reversa está no fato de que o devedor não realizará pagamentos
regulares ao credor, uma vez que a quitação se dará com o seu falecimento, com
a venda do imóvel gravado ou com a mudança de domicílio do tomador do
empréstimo. Como não há amortização da dívida, ela cresce e o imóvel, em regra,
se desvaloriza. A iniciativa privada apenas terá incentivo, se o próprio credor
ou outro segmento do mercado se responsabilizar pela diferença.
Ainda se utilizando dos ensinamentos de Marcelo e
Daniel, cumpre observar que:
No momento da efetivação do contrato na hipoteca
convencional, o devedor detém pouco ou nenhum ativo em relação ao seu imóvel.
Com o passar do tempo, os pagamentos se efetuam, a dívida diminui e o ativo
imobiliário líquido aumenta. Ao final da hipoteca, a dívida termina e passa a
deter um ativo imobiliário substancial. Em suma, trata-se de um programa de
empréstimo em que a dívida cai e o patrimônio líquido aumenta ao longo do
tempo. Por sua vez, a hipoteca reversa apresenta características opostas. O
objetivo do empréstimo é dar liquidez aos ativos imobilizados de pessoas idosas
de modo que possam complementar sua renda mediante o uso da hipoteca reversa.
No momento de efetivação do contrato, o devedor tem riqueza acumulada na forma
de imóvel, o qual é dado como garantia do empréstimo. Com o passar do tempo, o
devedor passa a receber pagamentos do credor; portanto, sua dívida aumenta, e o
valor do ativo líquido acumulado em imóvel se reduz, dado que do valor bruto do
imóvel se deve deduzir o total acumulado em juros, principal e despesas
administrativas. Nesse sentido, ao final da hipoteca reversa, o valor líquido
acumulado em imóvel tende a ficar substancialmente reduzido ou até mesmo a se
anular.
Naturalmente que as consequências do instituto em
comento ultrapassam o interesse privado, como tributos, moradia, consumo e
previdência. Portanto, a inserção do instituto em tela em nosso ordenamento exige
elevado grau de seriedade do poder legislativo e do mercado financeiro, sob
pena de enfraquecer ainda mais a parte já hipossuficiente e causar insegurança
jurídica aos credores hipotecários. Sem tal pressuposto (a seriedade), em minha
opinião, fica inviável a inclusão da hipoteca reversa.
[1] Pode recair sobre aviões e navios
[2] Praticamente desconsiderada pela doutrina e pelo Poder
Judiciário em virtude da penhora no processo de execução e da fraude de
execução
[3] André Cordelli Alves. Hipoteca reversa. Disponível
em: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI168193,71043-Hipoteca+reversa. Acesso em: 28 nov. 2012.
[4] Marcelo Abi-Ramia Caetano e
Daniel da Mata. Hipoteca reversa.
Disponível em: http://ideas.repec.org/p/ipe/ipetds/1380.html.
Acesso em: 29 nov. 2012.
[5] Ibidem
Comentários
Postar um comentário