A
pretensão relativa a dívidas decorrentes da locação prescreve em 3
(três) anos, conforme dispõe o artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil1.
Não exercido o direito dentro do referido prazo, opera-se o instituto
da prescrição, fulminando, dessa forma, a pretensão do interessado.
Com o objetivo de retomada imediata da posse, algumas
empresas costumam requerer em Juízo apenas o despejo do imóvel, deixando
de levar em consideração a existência de um crédito, bem como o fato de
que o contrato de locação não residencial, habitualmente, é garantido
por fiador, o qual é devedor solidário e pode ser acionado para fins de
garantir o direito à pretensão das verbas locatícias2.
O equívoco só é percebido quando, após o trâmite da ação exclusivamente de despejo e respectiva retomada da posse, as empresas apuram o crédito e buscam executá-lo contra o locatário e o fiador. Neste momento é que vem a surpresa, pois constatam que o crédito, ou boa parte dele, está fulminado pelo instituto da prescrição.
A interrupção da prescrição, frise-se, só ocorre uma vez e nas hipóteses elencadas no artigo 202 do CC3, o que significa que, se não for deduzida a pretensão em Juízo (cobrança do crédito), dentro do prazo de 3 (três) anos, para que se interrompa a prescrição com o despacho do Magistrado ordenando a citação, a empresa não terá mais o direito pretendido.
Percebe-se que a pretensão de cobrança deve ser deduzida em Juízo antes dos 3 (três) anos para não ser afetada pela prescrição. Se a empresa tiver crédito, a ação de despejo deve ser cumulada com cobrança de aluguéis para que se interrompa a prescrição no que se refere aos aluguéis em aberto. A empresa também pode ingressar com despejo sem cobrança e, simultaneamente, ajuizar ação de execução de título extrajudicial, se possuir título executivo líquido, certo e exigível (contrato de locação)4.
Nesse último caso, a parte terá que ajuizar duas execuções, uma quando ingressar com ação de despejo e outra ao final do trâmite da ação de despejo, pois terá direito aos aluguéis em aberto até a data da imissão na posse, ainda que o imóvel tenha sido anteriormente abandonado, conforme pontua Silvio de Salvo Venosa5. Tal medida não é recomendada, pois a empresa, além de usar do Judiciário para resolver uma questão com três ações, terá gastos altíssimos com o pagamento de custas judiciais6.
Portanto, a simples ação de despejo, sem cobrança, não interrompe a prescrição dos aluguéis, uma vez que o devedor precisa ser constituído em mora no que se refere a tais verbas pretendidas.
Isso também vale para o fiador, que é devedor solidário e sempre lembrando que ele pode ser considerado parte ilegítima se for acionado em ação de despejo sem cobrança. De outro lado, se o fiador for apenas cientificado da ação de despejo com cobrança, a prescrição com relação a ele não se interrompe, sendo necessário que o fiador seja citado - e não somente cientificado-, para responder à pretensão de cobrança, quando, aí sim, ocorrerá a interrupção da prescrição nos termos do artigo 202, inciso I, do CC.
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O equívoco só é percebido quando, após o trâmite da ação exclusivamente de despejo e respectiva retomada da posse, as empresas apuram o crédito e buscam executá-lo contra o locatário e o fiador. Neste momento é que vem a surpresa, pois constatam que o crédito, ou boa parte dele, está fulminado pelo instituto da prescrição.
A interrupção da prescrição, frise-se, só ocorre uma vez e nas hipóteses elencadas no artigo 202 do CC3, o que significa que, se não for deduzida a pretensão em Juízo (cobrança do crédito), dentro do prazo de 3 (três) anos, para que se interrompa a prescrição com o despacho do Magistrado ordenando a citação, a empresa não terá mais o direito pretendido.
Percebe-se que a pretensão de cobrança deve ser deduzida em Juízo antes dos 3 (três) anos para não ser afetada pela prescrição. Se a empresa tiver crédito, a ação de despejo deve ser cumulada com cobrança de aluguéis para que se interrompa a prescrição no que se refere aos aluguéis em aberto. A empresa também pode ingressar com despejo sem cobrança e, simultaneamente, ajuizar ação de execução de título extrajudicial, se possuir título executivo líquido, certo e exigível (contrato de locação)4.
Nesse último caso, a parte terá que ajuizar duas execuções, uma quando ingressar com ação de despejo e outra ao final do trâmite da ação de despejo, pois terá direito aos aluguéis em aberto até a data da imissão na posse, ainda que o imóvel tenha sido anteriormente abandonado, conforme pontua Silvio de Salvo Venosa5. Tal medida não é recomendada, pois a empresa, além de usar do Judiciário para resolver uma questão com três ações, terá gastos altíssimos com o pagamento de custas judiciais6.
Portanto, a simples ação de despejo, sem cobrança, não interrompe a prescrição dos aluguéis, uma vez que o devedor precisa ser constituído em mora no que se refere a tais verbas pretendidas.
Isso também vale para o fiador, que é devedor solidário e sempre lembrando que ele pode ser considerado parte ilegítima se for acionado em ação de despejo sem cobrança. De outro lado, se o fiador for apenas cientificado da ação de despejo com cobrança, a prescrição com relação a ele não se interrompe, sendo necessário que o fiador seja citado - e não somente cientificado-, para responder à pretensão de cobrança, quando, aí sim, ocorrerá a interrupção da prescrição nos termos do artigo 202, inciso I, do CC.
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