Locação de imóvel para temporada, por Adriano Ferriani

Aproxima-se o verão e, com isso, aumenta o número de locações de imóveis para temporada. Por isso, convém trazer à memória alguns de seus aspectos mais relevantes.

A lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, modificada em parte pela lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, dispõe sobre a locação de imóveis urbanos. Diversos de seus artigos são de ordem pública e visam à proteção do locatário, parte em tese mais vulnerável do contrato.

Em algumas situações, no entanto, o locador tem posição mais confortável do que em outras, principalmente no que se refere à retomada do bem após o término do contrato. A locação para temporada é um exemplo disso.

Diz o art. 48 da lei 8.245/91 que locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Essencialmente, o que caracteriza a locação para temporada, distinguindo-a das demais espécies de locação, é o prazo de sua duração. Esse tipo de contrato não pode conter cláusula de vigência superior a 90 (noventa) dias. Se contiver ajuste temporal superior a esse, não será o contrato regido pelas regras atinentes à locação para temporada, ainda que seja nominado como tal.

Esgotado o período de vigência do contrato, se o locatário não devolve espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por denúncia vazia (imotivada). E, de acordo com o art. 59, parágrafo primeiro, inciso III, da lei 8.245/91, é admissível liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mas desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

A lei facilita a vida do locador para a retomada do imóvel na locação para temporada. Na locação para fins residenciais, a denúncia vazia só é admitida após o término do contrato somente se a sua vigência for ajustada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. Se o prazo ajustado for inferior a 30 (trinta) meses, a denúncia imotivada só é cabível depois de 5 (cinco) anos de vigência da locação. Trata-se de um desestímulo da lei para as locações residenciais de prazo curto. Daí a importante diferença entre a locação para fins residenciais e a locação para a temporada.

Porém, para o locador fazer jus à denúncia vazia na locação para temporada, com liminar inclusive, deve ajuizar a ação dentro de 30 (trinta) dias após o seu término. Do contrário, há automática prorrogação de contrato, somente sendo possível a denúncia vazia depois de 30 meses. Por isso, é preciso ficar bastante atento a tais regras. Eventual pedido de retomada do imóvel antes disso só poderá ser feito se amparado em denúncia cheia (conforme motivos arrolados expressamente pela lei 8.245/91) ou por infração contratual do locatário.

Outra característica importante da locação para temporada é a impossibilidade de sua prorrogação. Do contrário, seria fácil burlar a lei, celebrando sucessivos contratos para temporada e com isso fugindo da incidência de regras mais protetivas ao locatário. Doutrina e jurisprudência admitem, em casos excepcionais, a sua dilação sem que seja descaracterizada a sua natureza, como a necessidade de prorrogação de um tratamento de saúde do locatário que celebra o contrato dessa natureza exatamente por essa razão.

Outra importante característica da locação para temporada é a possibilidade de o locador receber, de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia prevista no artigo 37 para atender às demais obrigações do contrato. As demais espécies de locação de imóvel urbano, diferentemente, não admitem a cobrança antecipada de aluguel se estiverem garantidas.

Convém lembrar também da conveniência de listagem dos bens móveis que guarnecem o imóvel, se a locação for assim ajustada. A segurança de ambas as partes aumenta com isso.

Tenho observado com alguma frequência contratos de locação de imóveis situados no litoral de São Paulo, destinados exclusivamente para lazer, porém contendo prazo de vigência entre março e dezembro, ou seja, com exclusão da alta temporada.

A lei não tem previsão específica para esse tipo de contrato. Por isso, locações dessa espécie devem ser enquadradas como residencial e não para temporada (por causa do limite temporal de 90 dias das locações para temporada). E como tal, não cabe denúncia vazia após o término de sua vigência. É uma situação insólita porque a vulnerabilidade do locatário não existe nem em tese nesses casos. Trata-se de casa de lazer, para ser utilizada apenas aos finais de semana.

Por essa razão, alguns advogados têm recomendado aos locadores que celebrem locação apenas com pessoas jurídicas como locatárias, para sustentarem a locação com base no art. 55 da lei 8.245/91, assim disposto: "Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar- se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados."

Se a locação assim celebrada é tida como não residencial, ainda que utilizada para a residência (lazer) das pessoas naturais vinculadas à jurídica, não se aplicam as travas da denúncia vazia inerentes às locações residenciais firmadas por prazo inferior a trinta meses.