A resposta para a questão que intitula o presente texto é: depende.
Usufruto, todos sabem, é
uma das espécies de direito real (arts. 1390 a 1411 do CC), por meio do
qual o proprietário confere ao usufrutuário o direito de usar o objeto
do usufruto, bem móvel ou imóvel, por determinado tempo, podendo ainda
extrair da coisa as suas utilidades, sem desconfigurá-la, ou seja, sem
alterar sua substância.
Portanto, o
usufrutuário de bem imóvel pode tanto usar pessoalmente o bem quanto
emprestá-lo ou alugá-lo a terceiro. Nesse último caso, fará jus à
integralidade dos alugueis, a despeito de não ser o dono.
Não se pode contratar a
perpetuidade do usufruto. Se o usufrutuário é pessoa física, tal
direito não pode se estender para depois de sua morte. Se for pessoa
jurídica, não pode ultrapassar 30 anos.
O usufruto é utilizado,
muitas vezes, como forma de composição dos alimentos devidos, por
exemplo, pelo pai aos filhos menores por ocasião do divórcio. Não há
nada de irregular nisso.
Com o término do
usufruto, o proprietário (chamado de nu-proprietário) tem o direito de
retomar o bem. Se o usufrutuário não o devolve espontaneamente, passa a
exercer posse injusta, na modalidade precária. Para reaver o imóvel, o
proprietário deve se valer de ação possessória (reintegração de posse).
Porém, como é permitido
ao usufrutuário alugar o imóvel, independentemente da anuência do
proprietário, não é incomum que, ao término do usufruto, a sua posse
esteja com o locatário. Nesse caso, mesmo o nu-proprietário não tendo
participado do contrato de locação, a ação para retomada do bem será a
de despejo, conforme determina o art. 7º da a lei 8.245/91, e não a
possessória.
Ainda que a locação
esteja vigendo por prazo determinado, o proprietário que não participou
do contrato como anuente tem o direito de denunciá-la, desde que o faça
dentro de 90 dias do término do usufruto, concedendo ao locatário o
prazo de 30 dias para desocupação. Se anuiu ao contrato ou se não
observou o prazo de 90 dias, o proprietário deve respeitar a locação
firmada entre usufrutuário e locatário até o seu término.
Questão tormentosa
advém da situação em que o proprietário não sabe a que título o terceiro
ocupa o imóvel. Com a extinção do usufruto, fica em posição
desconfortável porque deve eleger uma medida judicial sem conhecer a
situação jurídica do terceiro. Se o terceiro estiver de má-fé, e em
conluio com o usufrutuário, pode, na contestação, apresentar contrato
não condizente com a ação, apenas para forçar a sua extinção e, com
isso, ganhar tempo.
Há algum tempo,
examinando um processo que tramitou em São Paulo, deparei um cenário
como esse. Antes de ajuizar a ação, o proprietário, para conhecer a
situação jurídica do terceiro que ocupava o imóvel, apresentou
notificação formal inquirindo-o sobre isso. O terceiro, de má-fé,
silenciou.
O
proprietário escolheu e ajuizou a possessória e, na contestação, o réu
juntou contrato de locação firmado com o usufrutuário. O autor pediu a
conversão da possessória em despejo. O juiz indeferiu o pedido por falta
de previsão legal, extinguiu a ação possessória sem julgamento do
mérito, por causa do art. 7º da lei 8.245/91, e deixou de condenar o
autor (vencido) nas verbas de sucumbência, por causa do princípio da
causalidade.
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* Adriano Ferriani é professor de Direito Civil e chefe do departamento de Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito do Trabalho da PUC/SP.
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